El 30 de julio de 2026, la Asamblea Nacional del Poder Popular aprobó la nueva Ley de la Vivienda, la cual deroga la Ley 65 de 1988 y propone regular de forma integral la construcción, propiedad, financiamiento, transmisión y conservación de los inmuebles. Además, incorpora criterios de resiliencia climática, eficiencia energética y protección de personas en situación de vulnerabilidad.
Periodismo de Barrio responde varias preguntas esenciales para comprender el contenido de la legislación.
¿Qué responsabilidades mantiene el Estado?
El nuevo documento establece que si bien el Estado mantiene la responsabilidad de desarrollar programas constructivos para reducir el déficit habitacional, estos deben combinarse con el esfuerzo propio de la población.
De 2020 a 2025, el Estado construyó 41.461 viviendas, mientras que las edificadas por la población ascendieron a 59.275, de acuerdo con datos oficiales de la Oficina Nacional de Estadísticas e Información (ONEI). Sin embargo, la cifra total de inmuebles concluidos cada año se redujo significativamente en ese periodo.
Con el fin de incrementar el fondo habitacional, se establece que los órganos, organismos y entidades que actúan como inversionistas, están obligados a aportar hasta el 20% de las viviendas edificadas al patrimonio disponible de los consejos de la administración municipales para su asignación con fines habitacionales, o dar solución a las condiciones del entorno urbano donde se construyen las viviendas.
También, se fomentan los trabajos de construcción que incorporan criterios de resiliencia climática, eficiencia energética y el acceso a materiales de construcción de calidad.
¿Cuáles son los derechos de los propietarios?
Uno de los principales cambios en la nueva ley es la incorporación del derecho de las personas naturales a poseer hasta dos viviendas en propiedad, además de una vivienda de descanso o veraneo, la cual debe aparecer declarada como tal en el título constitutivo. En el caso de las entidades económicas no estatales privadas, solo pueden comprar hasta dos viviendas.
De igual forma, se establece como inembargable la vivienda familiar. Sus propietarios se encuentran facultados a terminar la convivencia con cualquier persona que habite el inmueble y no sea titular.
Sin embargo, este derecho no puede ejercerse contra ascendientes y descendientes consanguíneos, afines o socio-afectivos; la madre o el padre de uno o más hijos nacidos o no dentro de matrimonio o unión de hecho afectiva inscrita con el propietario o titular si se posee la guarda o cuidado de estos; contra las personas adultas mayores en situación de vulnerabilidad; el excónyuge o la expareja de hecho afectiva que le es atribuido el derecho de habitación por la autoridad competente, mientras no se extinga este derecho; el cónyuge y los miembros de una pareja de hecho afectiva instrumentada e inscrita y cualquier otro caso que, a juicio de la autoridad competente, con enfoque de género e interseccional constituya una injusticia o un acto inhumano, siempre que ninguno de los anteriores no ostente titularidad de otra vivienda.
Al mismo tiempo, si alguno de los ocupantes ejerce violencia contra el titular de la vivienda pierde su protección.
¿Cómo se regula la compraventa, el traspaso y los arrendamientos de viviendas?
Otro elemento relevante es la regulación de la compraventa, la cual puede realizarse entre personas naturales, entre personas naturales y jurídicas y entre personas jurídicas, mediante escritura pública y por el precio acordado por las partes, con excepción de las que se efectúan a favor del Estado y las que su origen es un acto administrativo de asignación, realizado ante la Dirección de la Vivienda Municipal.
A su vez, los consejos de la Administración municipales pueden comprar viviendas a personas naturales con fines habitacionales, con exoneración del impuesto sobre ingresos personales. También las entidades económicas estatales y no estatales, los órganos, organismos, entidades nacionales, sociedades mercantiles de capital 100% cubano, las organizaciones de masas y sociales y otras personas jurídicas se encuentran autorizadas a comprar viviendas a personas naturales para asegurar la fuerza de trabajo.
En cuanto a los actos administrativos de asignación, se realizará un contrato entre la persona beneficiada y la Dirección de la Vivienda Municipal y el pago se puede hacer de forma total o por mensualidades. De ser por mensualidades, estas no deben exceder el 20% de los ingresos del titular o los titulares del derecho, con una temporalidad de hasta treinta años, en correspondencia con la capacidad de pago y la edad del beneficiario, y debe existir la posibilidad de realizar pagos anticipados. Asimismo, el Consejo de la Administración Municipal puede subsidiar una parte del precio y las empresas pueden financiar con sus utilidades las viviendas asignadas a sus trabajadores por los consejos de la Administración municipales.
En lo referente al traspaso, se determina que el propietario de una vivienda que ha sido declarada en ruina por la Dirección Municipal de Ordenamiento Territorial y Urbanismo puede trasmitirla a favor de una persona natural o jurídica, con el fin de recuperar su valor de uso en una edificación de hasta dos pisos o apartamentos y la transmisión a favor de una persona jurídica se realiza cuando esta puede asumir la recuperación total del inmueble.
Del mismo modo, se puede ceder de forma onerosa o gratuita la propiedad parcial o total de la superficie de azoteas para la construcción o ampliación de viviendas y se autoriza también la donación de inmuebles a personas naturales y jurídicas.
Con respecto a las permutas, se establece que una vivienda puede permutarse por una o más, así como por otros bienes o derechos de cualquier naturaleza, y se permite también la entrega de una compensación.
Para las herencias, la legislación estipula que los derechos se transmiten conforme a la ley sucesoria común y que la condición de emigrado no resulta en una incapacidad para suceder la vivienda, ni para su adjudicación. Si no existieran herederos, la propiedad es transferida al Estado; pero la Dirección de la Vivienda Municipal, en representación de este, reconoce el derecho a adquirir la propiedad a aquellas personas que ocupan la vivienda con el consentimiento del causante al menos durante cinco años antes de su fallecimiento.
Con respecto al arrendamiento, los propietarios poseen el derecho de rentar la vivienda completa o solo algunas habitaciones o espacios. En el contrato debe quedar definido el objeto, tiempo de duración, precio, derechos y obligaciones de las partes y cualquier otro elemento que se considere necesario. A su vez, los inquilinos pueden subarrendar el espacio si cuentan con la aprobación del propietario.
Para el arrendamiento de viviendas estatales, estas se asignan a través del Consejo de la Administración Municipal, mediante la formalización de un contrato con mensualidades de hasta el 10% del ingreso de la persona natural beneficiada cuando le resulte imposible, por sus bajos ingresos, asegurar el pago sin sacrificar sus necesidades básicas; las viviendas se encuentren ubicadas en zonas con regulaciones especiales; o en otros casos en los cuales se considere conveniente no asignarlas en propiedad.
Si el arrendatario mejora su capacidad de pago se reconoce el derecho a la transferencia de propiedad y, de igual forma, si se declara en estado de insolvencia, el director de la Vivienda Municipal modifica el estatus legal y lo reconoce como usufructuario mientras subsista esa situación.
¿Cómo se regulan otros tipos de propiedades?
La nueva legislación también regula las acciones que pueden realizarse en solares yermos, viviendas en zonas rurales, fincas rústicas, y propiedades horizontales.
Los propietarios de solares yermos pueden vender, permutar, donar, arrendar, dividir, unificar, conceder el derecho de superficie para construir vivienda y otras edificaciones y transmitir mortis causa, después de haberlos registrados en el Registro Central de la Propiedad de Bienes Inmuebles.
En caso de que no puedan obtener autorización para emplearlos en la construcción de su vivienda, debido a regulaciones urbanas y territoriales, pueden intentar su permuta por otro de propiedad del Estado, de iguales o similares características, ante la Dirección Municipal de Ordenamiento Territorial y Urbanismo.
Por su parte, los ocupantes de viviendas ubicadas en zonas rurales o en áreas urbanas que han cedido al Estado tierras de su propiedad reciben la propiedad de la vivienda que ocupan.
Este tratamiento también se aplica a los ocupantes de viviendas ubicadas en bateyes de centrales azucareros que demuestran haber residido en ellas desde antes de la nacionalización del central o ser herederos de quienes las ocupaban antes de esa fecha; los ocupantes de viviendas construidas por el Estado entre 1959 y 1970 que demuestren haber residido en ellas desde ese período o ser herederos de quienes las ocupaban en aquella fecha; los ocupantes de viviendas que las hayan construido en tierras que estaban en su posesión antes de 17 de mayo de 1959; y el ocupante permanente de una vivienda construida por esfuerzo propio en zona rural en terreno adquirido de otra persona mediante documento privado, siempre que no se encuentre ubicado en tierras que sean útiles para la producción agropecuaria.
También, a quien ha recibido de autoridad competente un local, almacén u otro tipo de inmueble en zona rural de propiedad estatal y lo ha reconstruido como vivienda y lo ocupa de forma permanente; el que ha reconstruido un bohío, lo ha convertido con recursos y esfuerzos propios en una vivienda adecuada y lo ocupa de forma permanente en tierra propiedad del Estado o en áreas de finca propiedad privada de un campesino; los ex-propietarios de tierras que ocupan viviendas sobre las cuales no poseen documento alguno, ubicadas en fincas que como consecuencia de la aplicación de las leyes de Reforma Agraria y otros cuerpos legales le fueron expropiadas, nacionalizadas o confiscadas; los expropietarios de tierras o sus herederos que ocupan una vivienda ubicada en una finca que, como consecuencia de su venta, la propiedad pasó al patrimonio estatal; los que ocupen viviendas en tierras que arrendaron al Estado y como consecuencia de la cancelación de dichos arrendamientos su propiedad pasó al patrimonio estatal.
En cuanto a las fincas rústicas, sus propietarios pueden adquirir la propiedad de la vivienda que ocupan, sin perjuicio de la que posee en área urbana como vivienda de descanso declarada en su título constitutivo y permitir que familiares u otras personas vinculadas a la producción agropecuaria o forestal de dicha finca construyan la vivienda dentro de los límites de su propiedad. Aquellos que sin ser propietarios de una finca rústica construyan o han construido en ella legalmente, por medios propios y con autorización de su propietario, se les reconoce la propiedad de lo edificado, sin que afecte la integridad de la finca.
Por su parte, el régimen de propiedades horizontales aplica a edificios de pisos o apartamentos y otros inmuebles donde se comparten espacios privados y comunes. Los titulares de los apartamentos se encuentran obligados a contribuir con los gastos necesarios para la limpieza y mantenimiento de las áreas comunes, además de la conservación y rehabilitación de los elementos comunes del edificio.
¿Qué se establece para las inmobiliarias?
El documento señala que el Estado promueve y estimula el desarrollo de la actividad inmobiliaria, con el fin de contribuir a disminuir el déficit habitacional y obtener recursos financieros para el desarrollo de la vivienda social.
Los servicios de este tipo que se ofrecen a personas naturales y jurídicas cubanas o extranjeras incluyen la inversión en la construcción de nuevos edificios de pisos y apartamentos con recursos propios y colaboración o inversión extranjera; en edificios de pisos y apartamentos, que se trasmiten al patrimonio de las inmobiliarias y pueden ser aprovechados en coarrendamiento; la venta de apartamentos a personas naturales y jurídicas; el arrendamiento de bienes inmuebles con opción de compra; la gestión de arrendamiento y administración de inmuebles estatales o privados y otros servicios asociados; así como los servicios de gestión y asesoría en los procesos de compraventa, donaciones, transmisiones en general de inmuebles y otras acciones de tramitación inmobiliaria.
En los casos en que la venta se realice a una persona natural extranjera, se establecen como requisitos la realización de inversiones significativas en la economía cubana; la ubicación de la propiedad en zona urbana y con uso residencial; la satisfacción del pago de impuestos y que el comprador requiera un periodo de residencia en Cuba por tratamientos médicos u otras causas.
¿Cuáles son las otras formas de construcción y gestión autorizadas?
El documento amplía las formas de acceso y gestión de la vivienda. Dentro de las modalidades se encuentran la construcción por esfuerzo propio, la participación de gestión no estatal y las viviendas para estabilizar la fuerza de trabajo.
Para las inversiones arquitectónicas por esfuerzo propio, las personas naturales podrán adquirir solares yermos directamente de sus propietarios, locales o inmuebles de propiedad estatal que posean condiciones adecuadas para convertirlos en vivienda, solicitar la entrega en derecho perpetuo de superficie de un terreno estatal, obtener el derecho sobre una azotea previo cumplimiento de las formalidades legales, adquirir un proyecto técnico ejecutivo elaborado y aprobado por una entidad autorizada, y asociarse para el desarrollo y ejecución de proyectos que favorezcan el aprovechamiento del suelo.
También pueden solicitar créditos bancarios y subsidios; contratar asistencia técnica a entidades autorizadas u obtenerla de un familiar; recibir asesoría técnica sobre criterios de resiliencia climática y eficiencia energética aplicables al proyecto de entidades autorizadas; acceder a información sobre riesgos climáticos del sitio donde se ubica la construcción; alquilar medios, equipos y herramientas a las entidades autorizadas; solicitar y obtener el certificado de regulaciones urbanísticas para el uso del suelo y la correspondiente autorización o licencia de obra cuando corresponda; contratar fuerza de trabajo y servicios constructivos integrales a empresas estatales, cooperativas u otras formas organizativas autorizadas; solicitar y obtener el certificado de habitable; además de tramitar la titularidad de lo construido mediante escritura pública ante notario.
En el caso de las viviendas para estabilizar la fuerza de trabajo, estas son construcciones realizadas por órganos, organismos, organizaciones políticas, de masas y sociales, entidades nacionales, empresas estatales, sociedades mercantiles de capital ciento por ciento cubano y otros actores económicos estatales, las cuales se entregan en régimen de arrendamiento con o sin opción de compra, comodato o de habitación.
Cuando el arrendamiento se realiza con opción de compra, se formaliza por el plazo de quince años y las mensualidades se establecen conforme al procedimiento para la transferencia de la propiedad. También, se pueden entregar en propiedad las viviendas a favor de trabajadores con tiempo de permanencia o méritos relevantes en la entidad de diez años o más en su desempeño, siempre que no se haya concertado otra forma de entrega con anterioridad.
Con respecto a las cooperativas que construyan viviendas, estas deben tener en cuenta en la elaboración y ejecución de los proyectos criterios de resiliencia climática y eficiencia energética y el uso de materiales de construcción sostenibles. Las microbrigadas, por su parte, permiten la integración de trabajadores de uno o varios centros de trabajos o de personas sin vínculo laboral que tengan disposición para incorporarse al trabajo. Las viviendas resultantes se les transfieren a los microbrigadistas en propiedad con un descuento del 30% del precio.
¿Qué facilidades se le ofrecen a los jóvenes y las personas vulnerables?
El documento contempla el acceso de los jóvenes de entre 18 y 30 años a una vivienda adecuada, mediante el otorgamiento de subsidios para materiales y viviendas, créditos, préstamos, beneficios fiscales, así como preferencia en determinadas asignaciones estatales, alquileres temporales y acceso preferente a servicios inmobiliarios.
De igual forma, se proponen medidas diferenciadas para mujeres jóvenes en situación de maternidad temprana, de discapacidad, víctimas de violencia de género o familiar, u otras situaciones de vulnerabilidad socioeconómica.
Del mismo modo, se establece que las Asambleas Municipales del Poder Popular pueden aprobar la atención diferenciada a barrios y focos precarios para mejorar la calidad de vida de la población residente y reducir su vulnerabilidad climática, a través del otorgamiento de suelo y facilidades para reubicar a familias que lo requieran; subsidios; asesoramiento y atención para la legalización de las viviendas edificadas y asistencia técnica para mejorar su desempeño climático y energético; la reducción de las mensualidades del arrendamiento; la prioridad en el plan de conservación y rehabilitación de viviendas; además del acceso a programas de desarrollo de empleos y prestación de servicios, los cuales incluyen la capacitación en oficios relacionados con la construcción resiliente y la instalación de sistemas de energía renovable.
